PREMESSE GENERALI

La legge regionale 12 settembre 2002 n.31 attribuisce ai Comuni del Lazio la facoltà, nell'ambito della propria competenza territoriale, di istituire un fascicolo per ogni fabbricato esistente o di nuova costruzione, privato, pubblico e di pubblica utilità, indipendentemente dalla destinazione funzionale.
L’articolo 3 della legge succitata prevede che "la Giunta regionale approva, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, un regolamento d'attuazione che fissa:

1. lo schema del fascicolo fabbricato
2. I termini di scadenza per il completamento del fascicolo del fabbricato nelle aree di particolare rischio
3. le procedure di compilazione del fascicolo del fabbricato e il relativo aggiornamento
4. 1 'anagrafe degli immobili e le caratteristiche.
5. le modalità ed i principi delle convenzioni che i comuni stipulanti con gli ordini ed i collegi professionali
6. le modalità di individuazione delle zone a rischio, per le quali è necessario ed indispensabile la redazione del fascicolo del fabbricato. Dette zone a rischio sono classificate a cura dei comuni in base ad un'indagine tecnica che tiene conto delle caratteristiche sismiche, geologiche e geotecniche del suolo e del sottosuolo, nonché della situazione della rete fognaria e degli impianti comunali, del livello delle falde freatiche, della presenza di insediamenti periferici, di centri storici e di abusivismo edilizio"

Al fine di monitorare lo stato di attuazione della legge e per assicurare un periodico aggiornamento del presente regolamento sarà istituito un osservatorio permanente composto da rappresentanti delle associazioni della proprietà edilizia, degli inquilini, degli amministratori di Immobili, dei costruttori, degli artigiani; delle banche e delle assicurazioni, dei rappresentanti dei comuni del Lazio, dei vigili del fuoco, delle Soprintendenze interessate, degli ordini e dei collegi professionali.

Nel paragrafo F del presente regolamento, per favorire una corretta applicazione della legge, si fornisce ai comuni una preventiva informazione sugli elementi tecnici, che concorrono alla definizione dei rischio, ricordando l'opportunità che i comuni assicurino la coerenza tra la classificazione delle zone a rischio e le previsioni dello strumento urbanistico adottato o approvato.

CRITERI DI VALUTAZIONE UTILI PER FAVORIRE, LA SCELTA DEI COMUNI

Al fine di consentire ai comuni di esercitare correttamente la facoltà prevista dall'articolo 1 comma 1 della legge regionale 12 settembre 2002 n.31 di istituire, nell'ambito della propria competenza territoriale il fascicolo fabbricato si riportano di seguito i principali criteri di valutazione che possono essere utilizzati:

1. facoltà di scelta può essere esercitata da ciascun comune dinamicamente sulla base dell'evoluzione delle situazioni di rischio interessanti il territorio comunale;
2. la facoltà di scelta potrà essere esercitata da ciascun comune, sulla base di una ricognizione effettuata dall'ufficio tecnico sull'intero territorio comunale, per verificare l'esistenza di uno dei seguenti fattori di rischio:
   • territorio comunale ricompreso nella mappa delle aree soggette a rischio sismico, tenendo conto dell'ordinanza n. 3274 del Presidente del Consiglio dei Ministri;
   • territorio comunale ricompreso nella mappa delle aree soggette a rischio idrogeologico;
   • territorio comunale ricompreso nella mappa delle aree classificale esondabili;
   • territorio comunale ricompreso nella mappa delle aree soggette a frane;
   • territorio comunale con significative presenze di edifici pubblici o di pubblico interesse ritenuti dal comune strategici o con indice di affollamento rilevante, ma privi di specifico collaudo statico complessivo;
   • territorio comunale con significative presenze di edifici pubblici, privati o di pubblico interesse che hanno subito modifiche strutturali, sopraelevazioni o cambiamenti di destinazione d'uso, con aumento dei carichi permanenti e dei sovraccarichi accidentali, ma, successivamente non sottoposti ad un specifico collaudo statico complessivo;
   • territorio comunale con significative, presenze di edifici pubblici, privati o di pubblico interesse ricadenti in aree classificate o sismiche, o a rischio idrogeologico, o esondabili, successivamente alla data di realizzazione;
   • territorio comunale con significative presenze di edifici pubblici, privati o di pubblico interesse oggetto di segnalazione da parte dei Vigili del Fuoco o dei competenti uffici comunali che si occupano di stabili pericolanti;
   • territorio comunale con significativi fenomeni di edilizia spontanea, realizzata in contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici anche su aree classificate inedificabili, in quanto ritenute soggette ai rischi territoriali, ancorché oggetto di sanatoria;
3. nella individuazione delle zone a rischio i comuni dovranno tenere conto della presenza nel territorio comunale di tutti i fattori di rischio e dovranno classificare le zone di particolare rischio sulla base delle procedure specificate nel paragrafo F del presente regolamento.

1. SCHEMA DEL FASCICOLO FABBRICATO
   1. fascicolo fabbricato per gli edifici esistenti
      Nel caso di edifici esistenti il fascicolo si compone di 4 parti:
      Parte 1ª: identificazione dell'edificio.
      Parte 2ª: sicurezza statica.
      Parte 3ª: sicurezza impiantistica
      Parte 4ª: sintesi degli accertamenti e provvedimenti conseguenti - piano di gestione del fabbricato.
      

      Di seguito sono indicati i contenuti minimi del fascicolo fabbricato, che possono essere ulteriormente sviluppati in funzione delle caratteristiche dei singoli comuni.
      I proprietari che hanno completato un fascicolo fabbricato e la relativa scheda di sintesi, prima dell'entrata in vigore del presente regolamento, sono da ritenersi in regola con gli adempimenti di cui alla legge regionale n. 31/2002, se i contenuti del suddetto fascicolo e la relativa scheda non sono in contrasto con le indicazioni di cui al presente regolamento e se sia accertata l'assunzione di responsabilità da parte del professionista redigente.

      La Parte 1ª riguarda l'identificazione dell'edificio e comprenderà le seguenti indicazioni:
      dati generali;
      dati storici;
      dati urbanistici e tecnici generali;
      dati quantitativi dei fabbricato e delle pertinenze;

      La Parte 2ª riguarda l'accertamento della sicurezza statica.

      La Parte 3ª riguarda l'accertamento della sicurezza impiantistica.

      La Parte 4ª riguarda la sintesi degli accertamenti ed i provvedimenti conseguenti, statici ed impiantistici (parti 2ª e 3ª), nonché la eventuale redazione del piano di gestione del fabbricato. A conclusione degli accertamenti, il tecnico incaricato, recependo anche i suggerimenti dei singoli specialisti, deve proporre le azioni necessarie per ridurre nei limiti accettabili i fattori di rischio individuati.

   2. Fascicolo del fabbricato per gli edifici nuovi
      Nel caso di nuove costruzioni i proprietari possono direttamente compilare il fascicolo del fabbricato e la relativa scheda di sintesi, acquisendo i documenti autorizzativi o titoli abilitativi (permesso di costruire, dia o altro), il progetto architettonico, quello statico e tutta la certificazione inerente il collaudo statico, la conformità impiantistica e la identificazione catastale, nonché il piano di gestione del fabbricato, utile per i successivi interventi manutentivi. In caso di assenza della predetta documentazione si procederà alla compilazione del fascicolo come per gli edifici esistenti.

2. TERMINI DI SCADENZA PER IL COMPLETAMENTO DEL FASCICOLO FABBRICATO NELLE AREE DI PARTICOLARE RISCHIO

   Si distinguono, preliminarmente, i fabbricati di nuova costruzione da quelli esistenti, così come definiti dall'articolo 2 comma 1 della legge regionale n.31/2002.

   1. Fabbricati di nuova costruzione:
      Per i fabbricati pubblici e privati o di pubblico interesse di nuova costruzione, nonché per gli edifici esistenti oggetto di modifiche strutturali e o impiantistiche; il fascicolo del fabbricato deve essere completato e la scheda di sintesi inviata al comune prima della richiesta del certificato di agibilità.

   2. Fabbricati esistenti
      I termini di scadenza per il completamento del fascicolo fabbricato e l'invio della scheda di sintesi nelle aree di particolare rischio sono fissati da ciascun comune nel rispetto delle seguenti condizioni;

      • il termine massimo non dovrà essere superiore ad anni tre a decorrere dalla data di approvazione da parte del comune della individuazione delle zone a rischio, di cui all'art. 3 comma 1 lettera f della legge regionale n.31/2002, secondo le indicazioni riportate nel successivo paragrafo F del presente regolamento;
      • ciascun comune potrà prevedere particolari contributi o agevolazioni a favore dei proprietari degli edifici che completeranno il fascicolo fabbricato prima dei termini di scadenza fissati e o prima della suddetta approvazione delle zone a rischio.

      Nelle aree a basso rischio ciascun comune può stabilire per il completamento del fascicolo del fabbricato e l'invio della scheda di sintesi un termine minimo non inferiore a 5 anni.

3. PROCEDURE DI COMPILAZIONE E RELATIVO AGGIORNAMENTO

   Le procedure di compilazione riguardano le quattro parti in cui è diviso il FASCICOLO e sono riferite sia agli elementi desumibili dalla documentazione in possesso della proprietà, sia all'insieme degli accertamenti tecnici di carattere ricognitivo per la verifica dei requisiti statico - funzionali posti alla base della sicurezza degli edifici.
   Ogni operazione deve essere comunque finalizzata ad evidenziare gli eventuali elementi di criticità statica ed impiantistica.
   L'apporto dei singoli specialisti dovrà essere formalizzato con una sintetica relazione scritta debitamente firmata, da allegare alla PARTE 4ª (Sintesi degli accertamenti e provvedimenti conseguenti) del fascicolo. La compilazione della Parte 1ª è affidata alla proprietà o ad un suo delegato con l'eventuale ausilio di un tecnico abilitato o dello stesso incaricato della compilazione delle altre parti del fascicolo.
   La compilazione delle Parti 2ª, 3ª e 4ª deve essere commissionata ad un tecnico, nel rispetto delle competenze previste dalla vigente normativa.
   I nominativi dei tecnici che intervengono alla compilazione del fascicolo, con l'indicazione dei coordinatore al quale viene conferito l'incarico, dovranno essere riportati nella lettera d'incarico e nella PARTE 4ª.
   A conclusione degli accertamenti il tecnico incaricato, recependo i suggerimenti dei singoli specialisti, deve proporre le azioni necessarie per ridurre nei limiti accettabili i fattori di rischio individuati.
   In presenza di situazioni statiche e/o impiantistiche ritenute rischiose, nella compilazione del fascicolo del fabbricato il tecnico avrà il compito di invitare la proprietà a procedere ad accertamenti più approfonditi e specialistici, ricorrendo eventualmente ad indagini strumentali, per controllare il reale livello di pericolosità di quanto riscontrato.
   Nel caso in cui il livello di rischio accertato sia reputato tale da mettere a repentaglio l'incolumità delle persone, si procederà, nei modi consueti e con la sollecitudine dettata dalla situazione, ad informare gli organismi pubblici preposti all'adozione dei provvedimenti d'urgenza (VV.F., Comune e, laddove esistente, la Commissione Stabili Pericolanti).
   Alla scheda di sintesi, da presentare al comune, non occorre allegare documenti o elaborati già in possesso del comune o di altre pubbliche amministrazioni. Tutti gli elaborati grafici, i documenti ed certificati, raccolti durante la redazione del fascicolo fabbricato, ne costituiscono parte integrante e devono rimanere depositati presso il proprietario o l'amministratore del fabbricato, ai sensi del comma 3 dell'articolo 4 della legge regionale 12 settembre 2002 n.31.
   I comuni, che si avvalgono della facoltà prevista dall'articolo 1 comma 1 della legge regionale n.31/2002; potranno costituire un nucleo tecnico, con il compito di verificare ed aggiornare le mappe di rischio territoriale di competenza comunale (rete fognaria e dei servizi comunali, corridoi infrastrutturali, presenza di volumi intensi di traffico, presenza di strutture potenzialmente inquinanti, ecc.) e di vigilare sulla corretta attuazione del regolamento, fornendo, anche, la necessaria collaborazione ai professionisti incaricati della redazione del fascicolo fabbricato.
   L'aggiornamento periodico, previsto dall'art.5 della legge regionale 12 settembre 2002 n.31, può essere di due tipi: ordinario o straordinario. L'aggiornamento ordinario, da effettuare qualora non si verifichino situazioni significative per la sicurezza statica e/o impiantistica, deve essere eseguito entro dieci anni dalla prima redazione del fascicolo del fabbricato.
   L'aggiornamento straordinario, invece, deve essere effettuato a cura della proprietà o di un suo delegato, in tutti i casi previsti dal comma 1 dell'articolo 5 della legge regionale n.31/2002, entro 30 giorni dalla ultimazione degli interventi eseguiti sul fabbricato o su parte di esso. La documentazione (titoli autorizzativi ed elaborati grafici) relativa ai lavori di modifica dovrà, inoltre, essere depositata presso il proprietario o l'amministratore del fabbricato, ai sensi del comma 3 dell'articolo 4 della legge regionale n.31/2002.
   I comuni, che si avvalgono della facoltà prevista dall'articolo 1 comma 1 della legge regionale, dovranno raccogliere ed aggiornare su sopporto informatico i dati relativi alle schede di sintesi del fascicolo fabbricato e dovranno trasmettere periodicamente i dati complessivi alla Regione, secondo le disposizioni che saranno impartite. La banca dati infatti, come previsto alla lettera d del comma 2 dell'art.6 della legge regionale, dovrà costituire uno strumento di riferimento per dare attuazione a politiche di prevenzione e di corretta gestione territoriale e per pianificare l'ottimizzazione dei servizi sul territorio.

4. ANAGRAFE DEGLI IMMOBILI E SUE CARATTERISTICHE

   L'anagrafe degli immobili raccoglie i dati complessivi relativi alle schede del fascicolo fabbricato. Per consentire l'omogeneità e la condivisione dei dati su scala regionale, l'anagrafe degli immobili deve essere compatibile con la banca dati regionale e deve contenere un set minimo di informazioni, definite a livello regionale.
   Le caratteristiche minime dell'anagrafe degli immobili sono riportate nello schema allegato.

5. MODALITÀ E PRINCIPI DELLE CONVENZIONI

   La Regione Lazio stipula una convenzione quadro con tutti gli ordini e collegi professionali, al fine di perseguire un miglioramento del servizio ed un contenimento dei costi per la particolare rilevanza sociale del fascicolo fabbricato.
   I comuni, che si avvalgono della facoltà prevista dall'articolo 1 comma 1 della legge regionale, potranno sottoscrivere la suddetta convenzione.
   Nei territori delle Amministrazioni locali che ritenessero di non aderire alla convenzione, le parcelle per la redazione del fascicolo fabbricato dovranno riportare il visto degli ordini e/o dei collegi professionali interessati.
   La convenzione dovrà prevedere anche la prestazione tecnica gratuita per la redazione del fascicolo fabbricato con il solo riconoscimento delle spese e degli oneri accessori. Tale beneficio dovrà essere riservato ai gestori di stabili di particolare rilevanza sociale e a quei cittadini indigenti, il cui stato dovrà essere opportunamente certificato e documentato ed i cui redditi, prodotti nell'anno precedente, non dovranno superare l'ammontare di €..................
   La convenzione dovrà altresì prevedere:

   • che le tariffe dei tecnici facciano riferimento all'art.29 (INVENTARI E CONSEGNE) della Tariffa Professionale degli Ingegneri ed Architetti - legge 2 marzo 1949 n. 143 e s.m.i.- vigente al momento della sottoscrizione dell'accordo;
   • che venga applicato un valore pari a 1/20 delle percentuali "stabilite all'art.15 (Prestazioni per l'esecuzione di opere) applicate all'importo di stima delle cose inventariate" e che, per le finalità sociali riconosciute al fascicolo del fabbricato, l'importo di stima delle cose inventariate sia sostituito con il valore catastale, determinato per l'ICI degli edifici;
   • che il tecnico, al quale viene commissionata la compilazione delle Parti 2ª, 3ª e 4ª del fascicolo, debba possedere le competenze professionali previste dalla vigente normativa, con anzianità di iscrizione all'Albo o collegio professionale di almeno 10 anni e con adeguata esperienza in materia.
   
   La convenzione dovrà inoltre prevedere per le spese i seguenti criteri:
   • applicazione di una percentuale pari al 30%, equivalente alla metà dell'aliquota massima prevista all'art. 13 della Tariffa,, a titolo di rimborso spese forfettario (non. soggetto a riduzioni);
   • la possibilità, a tutela delle fasce sociali più deboli, per i proprietari di immobili con valore ICI inferiore a € 260.000, di aggregarsi tra di loro, affidando allo stesso tecnico l'incarico di compilare i fascicoli relativi ai singoli immobili. In questo caso le spese, pari al 30% dei costo complessivo, saranno ripartite in termini proporzionali tra i proprietari. Qualora la proprietà decida di operare in modo autonomo, sempre per valori inferiori a € 260.000, le spese per le singole prestazioni saranno forfettizzate in € 155.
   
   Per gli aggiornamenti, qualora il tecnico sia lo stesso incaricato della stesura del fascicolo originario, l'onorario sarà pari ad 1/3 di quello determinato con la procedura vista sopra. In caso contrario il compenso sarà pari al 50%.
   Per quanto attiene i costi accessori, ossia le spese a carico della proprietà necessarie perchè il tecnico possa adempiere all'incarico di compilazione del fascicolo, per gli edifici pubblici o di pubblico interesse, dovrà essere prevista una riduzione del 30% in caso di esecuzione dei rilievo - da effettuare solo in mancanza di adeguati elaborati grafici - e di applicazione della tariffa riportata alla Tabella B 3.2 del DM. 4 aprile 2001.
   
   
6. MODALITÀ DI INDIVIDUAZIONE DELLE ZONE A RISCHIO

   Il rischio dei fabbricati va valutato complessivamente, tenendo conto dell'interazione tra le strutture portanti ed il suolo dalle stesse interessato. In termini specifici occorre tener conto di due categorie di rischi: quelli riferiti alle caratteristiche dei territorio (rischi di tipo A) e quelli riferiti al patrimonio immobiliare (rischi di tipo B)

   I principali fattori di rischio riferiti alle caratteristiche del territorio (tipo A) sono i seguenti:

   1. caratteristiche sismiche valutate sulla base della mappa delle aree soggette a rischio sismico, tenendo conto della già citata ordinanza n.3274 del Presidente del Consiglio dei Ministri;
   2. caratteristiche geologiche e geotecniche del suolo e del sottosuolo;
   3. esondabilità delle aree valutata sulla base della mappa delle aree classificate esondabili dalle Autorità di bacino;
   4. franosità delle aree valutata sulla base della mappa delle aree soggette a frane;
   5. importanza storica-artistica delle aree valutata sulla base delle mappe predisposte dalle competenti Autorità;
   6. esecuzione di interventi infrastrutturali che hanno modificato in termini significativi il profilo naturale del terreno (gallerie, rilevati, trincee, ecc,);
   7. situazione della rete fognaria e dei servizi comunali, posizionati sotto il piano stradale,
   8. presenza di corridoi infrastrutturali (strade, autostrade, elettrodotti, gasdotti, ecc.);
   9. presenza di volumi intensi di traffico veicolare e/o ferroviario e/o aereo;
   10. esistenza di strutture potenzialmente inquinanti (zone industriali, discariche, ecc.);

   I principali fattori di rischio riferiti al patrimonio immobiliare (tipo B) sono i seguenti:

   1. edifici pubblici o di pubblico interesse, ritenuti dal comune strategici o con indice di affollamento rilevante, ma privi di specifico collaudo statico complessivo:
   2. edifici che hanno subito modifiche strutturali, sopraelevazioni o cambiamenti di destinazione d'uso, con aumento dei carichi permanenti e dei sovraccarichi accidentali, ma, successivamente non sottoposti ad uno specifico collaudo statico complessivo;
   3. edifici ricadenti in aree classificate o sismiche, o a rischio idrogeologico, o esondabili, successivamente alla data di realizzazione;
   4. edifici oggetto di segnalazione da parte dei Vigili del Fuoco o dei competenti uffici comunali che si occupano di stabili pericolanti;
   5. fenomeni di edilizia spontanea, realizzata in contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici anche su aree inedificabili, in quanto ritenute soggette ai rischi legati alla natura del territorio, ancorché oggetto di sanatoria;
   6. inadeguatezza delle tecnologie costruttive impiegate in rapporto alle tipologie strutturali;
   7. presenza di manifestazioni di degrado dovute alla vetustà degli immobili, alla carenza di manutenzione ed alla presenza di particolari situazioni locali;
   8. criticità connesse all'epoca di costruzione dei manufatti costituenti il tessuto urbano, trasformazioni per l'inserimento o l'ammodernamento degli impianti- (demolizioni parziali di solai per ricavare gli alloggiamenti delle canalizzazioni, inserimento di nuove colonne montanti o di scarico con interessamento delle strutture portanti, ecc.);
   9. trasformazioni con riduzione di resistenza delle strutture (costruzione di vani scala, formazione o spostamento di aperture nelle murature portanti, realizzazione di pozzi o impianti di pompaggio, ecc.);
   10. esecuzione di volumi tecnici sull'ultimo solaio o trasformazione dei piani sotterranei.

   La concomitante presenza in un'area di più di un fattore di rischio determina la classificazione delle zone di particolare rischio.
   Ciascun comune potrà, anche a seguito dell'elaborazione dei dati riportati nelle schede di sintesi, procedere ad una successiva zonizzazione di maggior dettaglio con l'impiego di una metodologia "multicriteria" riferita ai fattori di rischio, di tipo A e B, sopra elencati, per meglio definire la classificazione del livello di rischio dell'intero territorio comunale, anche alla luce di una eventuale definizione di sottozone, nell'ambito dello stesso comune, differenziate anche in relazione alle caratteristiche geolitologiche e geomorfologiche di dettaglio, come previsto nell'allegato 1 dell'ordinanza n. 3274 del Presidente del Consiglio dei Ministri, paragrafo 2 lettera h) punto 2.
   La zonizzazione del territorio secondo i vari livelli di rischio individuati dovrà impegnare le amministrazioni comunali sia a predisporre incentivi ed agevolazioni di carattere economico, edilizio, urbanistico e fiscale, al fine di ridurre i rischi a livelli accettabili, sia ad adottare criteri più sicuri per l'esecuzione delle opere pubbliche e per la pianificazione dei trasporti collettivi e dell'uso del territorio.
   Il Comune dovrà dotarsi di una carta dei rischi e di una mappa del sottosuolo.

ALLEGATI

• Scheda delle caratteristiche minime dell'anagrafe degli immobili.

ALLEGATO ALLA BOZZA DI REGOLAMENTO FASCICOLO FABBRICATO

SCHEDA CARATTERISTICHE MINIME ANAGRAFE DEGLI IMMOBILI

L'anagrafe degli immobili raccoglie i dati complessivi relativi alle schede del fascicolo fabbricato. Per consentire l'omogeneità e la condivisione dei dati su scala regionale l'anagrafe degli immobili deve essere compatibile con la banca dati regionale e deve contenere il seguente elenco minimo di informazioni, definite a livello regionale. Ciascun comune potrà poi implementare il numero dei campi informativi per completare l'anagrafe comunale degli immobili.

PARTE 1ª FASCICOLO FABBRICATO (identificazione edificio)

PARTE 2ª FASCICOLO FABBRICATO (sicurezza statica)

PARTE 3ª FASCICOLO FABBRICATO (sicurezza impiantistica)

PARTE 4ª FASCICOLO FABBRICATO (sintesi degli accertamenti e provvedimenti conseguenti)

SPECIFICA ANAGRAFICHE

*dato da fornire solo per i tecnici incaricati